中國樓市會(huì)重蹈日本房地產(chǎn)崩盤的覆轍嗎？”
　　日前，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”開始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本１９８５年至１９９１年房地產(chǎn)市場走勢，發(fā)現(xiàn)與中國２００５年至２００８年房地產(chǎn)市場走勢頗為相似，最后更預(yù)言中國房地產(chǎn)會(huì)在２０１１年崩盤。對(duì)此，多位研究房地產(chǎn)業(yè)的專家表示，目前中國的房地產(chǎn)市場與２０年前日本的具體情況有較大的區(qū)別，崩盤之說言過其實(shí)。不過這些專家同時(shí)表示，隨著房價(jià)的大幅飆升，房地產(chǎn)市場潛在的風(fēng)險(xiǎn)也需要引起足夠的重視。
過程相似　背景不同
　　“經(jīng)濟(jì)高速增長之后導(dǎo)致本幣升值，貨幣升值之后，資金流向股市樓市，拉升資產(chǎn)價(jià)格。從整個(gè)的拉升過程上講，目前中國的房地產(chǎn)市場與當(dāng)年的日本有相似性。”上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭在接受新華社記者采訪時(shí)表示。
在進(jìn)出口貿(mào)易拉動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)快速增長，本幣巨大的升值壓力，房價(jià)的高速上漲……與上世紀(jì)８０年代中后期的日本一樣，中國經(jīng)濟(jì)面臨著看似相同的問題。在這種背景下，出現(xiàn)對(duì)中國房地產(chǎn)市場走向“崩盤”的擔(dān)心并不偶然。
“不過，雖然過程上有相似點(diǎn)，但從兩個(gè)國家當(dāng)時(shí)的發(fā)展階段和發(fā)展背景來看，中日仍存在著許多不同的特點(diǎn)。”楊紅旭說。
　　楊紅旭分析認(rèn)為，二戰(zhàn)之后，日本經(jīng)濟(jì)逐漸走向復(fù)蘇，上世紀(jì)６０年代其房地產(chǎn)市場就已經(jīng)開始快速上漲，迎來了第一輪繁榮期。到了８０年代中期，日本的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪繁榮期，長時(shí)間的發(fā)展使其市場化的程度已經(jīng)十分充分。相比之下，中國的房地產(chǎn)業(yè)從１９９８年才開始進(jìn)行大規(guī)模的市場化改革，從整體上講市場化程度依然很低，目前仍處于市場化發(fā)展的初級(jí)階段。
　　從房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)看，目前中國房地產(chǎn)市場上雖然存在投資和投機(jī)性因素，但在這一輪樓市的繁榮當(dāng)中，自住性需求的比例仍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上世紀(jì)八九十年代的日本。“畢竟，中國還處于城市化的初期，大量的自住需求對(duì)房地產(chǎn)市場能夠起到強(qiáng)有力的支撐。”
除此之外，楊紅旭還表示，從簡單的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，１９８５年在廣場協(xié)議簽訂后，日元升值的幅度極大。而中國在２００５年的人民幣升值幅度僅在３％左右，目前的升值幅度依然不能和當(dāng)時(shí)的日本同日而語。因此，“抽象的對(duì)比并不準(zhǔn)確，中國房地產(chǎn)市場雖然面臨著調(diào)整的壓力，但在短期內(nèi)還不大可能出現(xiàn)崩盤的情況。”楊紅旭表示。
　　表現(xiàn)相似　原因不同
　　伴隨著快速上漲的房價(jià)，對(duì)中國房地產(chǎn)市場是否會(huì)崩盤的憂慮并不是首次出現(xiàn)。同在亞太地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式又比較近似的日本、香港等國家和地區(qū)都曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)市場泡沫破滅，地產(chǎn)崩盤的先例，讓人們對(duì)中國的房地產(chǎn)市場始終都懷有同樣的擔(dān)心。
“從國際上看，房地產(chǎn)市場上由投機(jī)泡沫最終所引發(fā)的崩盤有很多先例，具體表現(xiàn)也很相似。不過并不能因此反推出中國目前就面臨著樓市即將崩盤的結(jié)論。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說。
　　在陳國強(qiáng)看來，日本房地產(chǎn)市場的崩盤首先是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了重大問題，最終各種矛盾通過房地產(chǎn)市場集中爆發(fā)。
　　“在１９９１年日本樓市崩盤前，１９９０年日本的股市首先出現(xiàn)了大幅度的下跌。從因果關(guān)系上講，日本的樓市是不堪忍受整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之重而出現(xiàn)的崩盤，與金融體系的風(fēng)險(xiǎn)積累和資本市場的泡沫堆積有著極其密切的關(guān)系，這與中國房地產(chǎn)市場面臨的問題有根本的不同。”陳國強(qiáng)表示，改革開放三十年來，中國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展仍處于比較健康的狀態(tài)，尤其是金融體系和資本市場目前并沒有出現(xiàn)巨大的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，這使得房地產(chǎn)市場的問題具有相對(duì)的獨(dú)立性。
　　值得重視的警示
　　“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”雖然被認(rèn)為“戲謔”的味道重于“預(yù)測”的味道，但值得注意的是，不少普通網(wǎng)民卻對(duì)樓市崩盤持有一種樂觀其成的態(tài)度。
　　浩華置業(yè)有限公司董事長張建新表示，普通人對(duì)崩盤的“期待”，反映出更多的是一種社會(huì)心理，傳達(dá)了人們對(duì)房價(jià)過快上漲的不滿。
　　２００７年以來，中國房價(jià)的快速上漲已經(jīng)引發(fā)了社會(huì)各方的強(qiáng)烈關(guān)注。在中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展過程中，熱錢的涌入，投資、投機(jī)性購房的不斷增加，“地王”的頻頻出現(xiàn)，房價(jià)的高速上漲……種種問題已經(jīng)開始影響到市場的健康發(fā)展，并開始逐漸吹大房地產(chǎn)市場的泡沫。
　　“這份時(shí)間表的出現(xiàn)應(yīng)該給中國的房地產(chǎn)市場一個(gè)警示。我們必須重視潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。”陳國強(qiáng)說，“很多人以為，樓市崩盤就意味著房價(jià)下跌；潮水退去，人們就能在沙灘上撿拾美麗的貝殼。其實(shí)完全不是這樣，房地產(chǎn)市場一旦崩潰，不僅會(huì)讓投資者的資產(chǎn)縮水，更會(huì)讓普通人面臨就業(yè)和收入危機(jī)。”
　　楊紅旭表示，網(wǎng)上流傳的“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”，與其說是一種預(yù)言，不如說是一種警示，在目前中國房價(jià)高速上漲的情況下，樓市的泡沫和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)如果不能很好化解，最終受到影響的將不僅是房地產(chǎn)市場，還有整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。